Apartmanlarda/Sitelerde ortak kullanım alanları mülk sahipleri veya kiracıların ortak kullanımına tahsis edilen giriş kapıları, kapıcı dairesi, asansör, merdivenler, garaj, otopark, sığınak, bahçe, çocuk oyun alanları, kalorifer daireleri, kömürlük, su depoları, çatı ve bacalar, yangın merdiveni vb. alanlarıdır.
Site Ortak Kullanım Alanları Yönetmeliğinde ortak alanlar şu şekilde belirtiliyor; temeller ve ana duvarlar, destek sistemini oluşturan kirişler, kolonlar ve giydirme cepheler ve destek sistemine ait diğer elemanlar, ortak duvarları, tavanları ve döşemeleri ayıran ayrı bölümler, umumi cephe kapıları, holler, merdivenler, asansörler, platformlar, avlular, koridorlar ve umumi tuvalet ve lavabolar, kalorifer odaları, konsiyerj daireleri veya odaları, ortak kömür depoları ve ortak garajlar, ortak çamaşırhaneler ve kurutma odaları, prizler ve kapalı alanların dışında ayrı bölümler elektrik, su ve gaz saatleri, kuyular ve su depoları, ortak her katın sahibine ait payı dışında su depoları, sığınaklar, drenaj tesisleri ve kanalizasyon kanalları, ısıtma, su, gaz ve elektrik teçhizatı, telefon, radyo ve televizyon ortak ağları ve antenleri, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, oluklar, genel çatı terasları, bacalar ve yangın merdivenleri.
Bina ortak kullanım alanları yönetmeliği doğrultusunda kat malikleri ortak yerlerde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, ortak kullanım alanları, örneğin ortak kömür ocağı, garaj, teras, çamaşırhane gibi alanların büyüklüğü oranında kullanma hakkına sahiptir. Çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçü, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olarak mevcuttur. Kamusal alanları kullanırken birbirlerini rahatsız etmemekle, dakiklik kurallarına uymakla, birbirlerinin haklarını ihlal etmemekle ve kamusal alanlara adım atmamak için idari plan hükümlerine uymakla yükümlüdürler.
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların tadilatı için kat maliklerinin kendi başlarına bir değişiklik yapamayacaklarını açıkça belirtmiştir. Çoğunluk ve arsa sahibi kat maliklerinin kararı ile değişiklik yapılabilir.
Site Ortak Kullanım Alanı Kiraya Verilebilir Mi?
Kat Mülkiyetleri Kanunun hükmüne göre, ortak yer ve tesis olarak kabul herhangi bir yerin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekmektedir.
Apartman ve Sitelerde Ortak Giderlerin Teminatı ve Kiracıların Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. Maddesi gereğince sürekli olarak masraf ve gecikmelerden yararlananlar ile ikamet hakkına dayalı olarak veya başka nedenlerle belirli bir bölümde tazminatı geciktirenler müştereken ve münhasıran sorumludur. Dolayısıyla kiracıların aidat ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Diğer yandan ise kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, ödenen ödeme kira borcundan mahsup edilir. Kat malikinin bu şekilde kiracıdan alacağının tahsil edilememesi halinde, potansiyel mülk yöneticisinin veya yapı derneğinin yazılı talebi üzerine o borç tutarı üzerinden diğer kat maliklerine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kat malikleri, bağımsız bölümdeki kat maliklerine, mahkemece borcunu ödemeyenlere hükmedilir. Kat maliklerinin masrafı ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulara karşı alacakları önceliklidir.
Apartman ve Sitelerde Hangi Giderler Kiracıdan Alınır?
Ana gayrimenkulün ayrı bir bölümü ile kiracının ikamet ettiği yerden kaynaklanan masraflar daire sahiplerine aittir. Örneğin; Parke taşı, boya, bina izolasyonu, asansör yükseltme, yüzme havuzu iyileştirme, otopark kapatma ve çardak yaptırma gibi ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümün değerini artıran unsurlar daire sahibine aittir. Öte yandan, personel ücretleri (örneğin kapıcı, temizlikçi), elektrik ve su tüketimi, havuz ve otopark temizliği, asansör bakımı gibi doğrudan kullanıcılar tarafından kullanılan maliyetler kiracılar tarafından karşılanır.
Site Aidatı Nedir ve Nasıl Tahsil Edilir?
Apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kat malikleri, ‘kiracımdan niye aidatı almadınız’ diye yönetime hesap soramaz. Her ay kira bedelini tahsil ettiği gibi, aidatın ödenip ödenmediğini takip etmesi, kiracısına ödetmesi veya kendisinin ödemesi gerekir.
Site Yöneticisi Hak ve Görevleri
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yöneticinin görevleri açıkça düzenlenmiştir.
- Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısı ile doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Bu Kanunun 34. maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
- Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırası ile yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.ncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
- Hakları:
Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminatı ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Ayrıca Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Yönetimin Denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.