Mülk yönetimi, kabaca, bir iş yeri, ev gibi bir gayrimenkulün; mülk sahibinden vekaletname almış bir gayrimenkul profesyoneli tarafından yönetilmesidir.
Bu yönetim gayrimenkul ile ilgili her türlü faaliyeti kapsar. Belirli bir ücret karşılığında bu hizmetleri sağlayan kişiler; mülk yöneticisi olarak bilinir. Son derece profesyonel olan ve mülk yönetimiyle ilgilenen mülk yöneticilerinin hedefi; yatırım amaçlı kullanılan gayrimenkulün sahibi için en karlı hale getirilmesi meselesidir. Bilhassa mülküne pasif gelir elde etme amacıyla sahip olan ve bu mülkü yönetmek için zaman harcayamayan maliklerin; bu konuda site yöneticilerinden destek almaktadır. Gayrimenkul yatırımlarının değerini korumayı amaçlayan gayrimenkul yönetimi tam da bu aşamada önem kazanıyor. Bu noktada mülk yöneticisi mal sahibi adına tüm kiralama işlemlerini gerçekleştirir; günlük işleri sürdürür ve tüm kiracı iletişimlerini yönetir.
Ayrıca; mülk yöneticisinin iş tanımı, ödemelerin düzenli olarak izlenmesi ve mülkün bakımı gibi konuları da içerir. Kısaca gayrimenkul mülk yöneticileri gayrimenkul ile ilgili tüm süreçleri yöneten kişilerdir.
Mülk Yönetimi Nasıl Ortaya Çıktı?
Mülk yönetimi ülkemizde henüz yaygınlaşmamış bir sektör olsa da özellikle Avrupa'da oldukça rağbet gördüğü söylenebilir. Çoğu gelişmiş ülkede hatırı sayılır bir pazar payına sahip olduğu yadsınamaz bir gerçektir. Gayrimenkul yönetimi ülkemizde özellikle inşaat sektörünün yaygınlaşmasından sonra ilgi görmeye başlamış, bu alan giderek daha fazla önem kazanmaya başlamıştır. Gayrimenkul yatırımı yapan kişilerin birden fazla mülk sahibi olması veya farklı şehirlerde gayrimenkul satın almaya başlaması, gayrimenkul yönetimi hizmetlerine olan talebi de önemli ölçüde artırmıştır. Gayrimenkul yönetim hizmetleri, birçok kişi için son derece faydalı olan bir hizmet olarak öne çıkıyor.
Neden Mülk Yönetimine İhtiyaç Duyulur?
Mülk yönetimine geçmek isteyen hak sahibinin belli başlı sebepleri vardır. Bunlar arasında mülküne uzak bir yerde yaşıyor olması, birden fazla mülke sahip olması, işlerinin yoğunluğu gibi sebepler yer alır.
Mülk Yönetiminin Hizmetleri Şunları Kapsamaktadır:
Profesyonel bir emlak yönetimi ajansı, birçok farklı sorumluluğu üstlenebilir veya yalnızca yasal veya finansal sürecin yönetimine yardımcı olabilir. Emlak ve mülk yönetim ajanslarının genellikle sorumlu olduğu başlıca konuları şöyle sıralayabiliriz:
- Mülkün günlük operasyonlarını denetlemek
- Mülkün kiralama sürecini takip etmek
- Profesyonel pazarlama bilgisi ile mülkün hızlıca kiraya verilmesini sağlamak
- Ev sahipleri ve kiracıların haklarına saygı duyulması için yasal dayanağı hazırlamak
- Mülkteki tüm bakım ve onarım işlerinden sorumlu olmak
- Kiracı sorunlarını hızlı ve verimli bir şekilde çözmek
- Taşınmazda oluşabilecek yapısal sorunların önüne geçerek mağduriyetlerin ve maddi kayıpların önüne geçmek
- Ödeme takibi
- Kiracı seçimi ve kiracının yeri
- Kira tahsilatı
- Tahliye işlemlerinin belirlenmesi
- Tahliye dava süreci işlemlerinin belirlenmesi
- Tahliye edilen mülklerin sahipleri adına teslim alınması
- Sözleşme imzalama ve yenileme sürecinin takip edildiğinden emin olma
- Mülkün vergi, sigorta…vb. gibi zamanında yapılması gereken zorunlu işlemlerin zamanında yapılması için mülk sahibini bilgilendirme ve takibi konuları
- Gayrimenkulü kendi değerine göre en doğru fiyattan kiralama avantajı
Genel Olarak Mülk Yönetimi Hizmetleri Nelerdir?
- Ödenecek kira miktarının belirlenmesi:Mülk yönetimi danışmanları, hangi mülklerin kiralanmaya değer olduğunu ve ne kadar kira ödeyebileceklerini belirleme konusunda deneyime sahiptir ve potansiyel kiracıların dikkatini çekebilir. Kapsamlı emlak bilgileri ve çevredeki mülklerle sürekli karşılaştırmalar yaparak, en doğru mülk değerini belirleyebilirler.
- Gayrimenkul kiracı yerleştirme:Gayrimenkul yönetim şirketleri, kiralama alanında yüksek standartlara sahip kuruluşlarla çalışmaktadır. İlanlarını emlakta nereye ve nasıl vereceklerini ve ilanda hangi detayların yer alacağını bilirler.
- Potansiyel kiracının kiralama geçmişini kontrol edin:Potansiyel kiracının kira gelirini incelemek gibi ayrıntılı bir araştırma süreci yürütün. Bu çalışmalar sonucunda daha güvenilir bir kiracı bulmayı hedeflemektedir. Binlerce kiracı ile çalışmanın avantajları ve tecrübesi ile mülk yöneticileri, güvenilir kiracı bulma konusunda daha net bir fikre sahip olur. Çalıştığınız danışman, kirasını zamanında ödemeye, konutta uzun süreli kalmaya ve kullanım sırasında sorun çıkarmayacak bir kiracı olma potansiyeline sahiptir.
- Güvenli kira tahsilatı:Kira tahsilatı için tarih aralığını belirler ve bu süreçte kiracı ile mülk sahibi arasında fon akışını sağlar.
- Kira bedeli değişikliklerinin düzenlenmesi:UFE ve TUFE tarifelerine bağlı olarak ve sözleşmede belirtilen tarifeler doğrultusunda bunlar kira bedelini artırabilir.
- Kiracı ve ev sahibi arasındaki iletişimin sağlanması: Eşleştirilecek kiracının analiz edilmesi ve güvenilir bir kiracının bulunması ile başlayan süreç, aşağıdakiler de dahil olmak üzere bu süreçteki tüm iletişimleri kapsar.
- Acil Durum ve Şikayet Yönetimi: Mülk yönetim şirketleri bakım, onarım ve gürültü şikayetlerini çözmek için hizmet vermektedir. Bu sorunlarla ilgili acil durumlarda yardımcı olacak bir destek ekibi var.
- Tahliye Süreci: Bir kiracı mülkü boşalttığında, mevcut mülk yöneticisi evde hasar olup olmadığını kontrol etmekten, güvenlik teminatını ayarlamaktan ve teminatın ne kadarının kiracıya iade edileceğine karar vermekten sorumludur. Kiracı evi boşalttıktan sonra, mülk yöneticisi evin bakımından ve onarımından, mülkte yeni bir kiracı bulmaktan ve yeni kiracıyı mülke yerleştirmekten sorumludur.
- Mülk Bakım Hizmetleri: Mülk yönetim şirketleri, mülkün fiziksel sürdürülebilirliğini ve bütünlüğünü sağlamaktan sorumludur. Duvarlardaki çatlaklar, sızıntılar ve zaman içerisinde oluşabilecek benzeri sorunlar düzenli olarak yapılan emlak denetimleri ile takip edilmektedir.
- Hasar Giderme: Mülkün fiziksel durumuyla ilgili bir sorun tespit edilirse, Yönetim Şirketi mülke bir bakım ve onarım ekibi gönderecektir. Hasariletişim ekibi kurumsal ağda bulunur. Genellikle güvenilir elektrikçiler, tesisatçılar, marangozlar ve müteahhitler tarafından görevlendirilir.
- Muhasebe ve arşivleme hizmeti: emlak giderleri, makbuzlar ve sözleşmeler uzman danışmanlar tarafından arşivlenir.
- Vergi ödemelerinin kontrolü: Gayrimenkul yönetim şirketi ayrıca mülk sahiplerini emlak vergileri hakkında bilgilendirir ve ilgili prosedürü takip eder.
Mülk Yönetimi Sözleşmelerinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Mülk Yönetimini devrettiğiniz kişi gerçek kişi/tüzel kişinin vergi numarası, adresi, iletişim bilgileri gibi taraf bilgileri mutlaka sözleşmede yer almalıdır. Mülk Yönetimi yapacak gerçek/tüzel kişinin yetki belgesi olduğuna dikkat edilmelidir.
- Mülk Yönetimi talep ettiğiniz mülkünüzün bilgileri açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
- Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi açıkça belirtilmelidir. Sözleşme süresinin bitiminde sözleşmenin kendiliğinden yenilenip yenilenmeyeceği hususu belirtilmelidir.
- Sözleşmen fesih usulü belirlenmelidir.
- Tarafların sözleşme kapsamındaki hakları ve yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Mülk yönetimi nasıl yapılır sorusunun tüm cevapları ayrıntıları ile sözleşmede yer almalıdır. Yönetimi gerçekleştirecek firmanın yetki alanı da aynı şekilde sözleşmede yazılı halde olmalıdır.
- Sözleşme bedelinin ne kadar olduğu, nasıl ödeneceği, ödenmemesi halindeki yaptırımlar, ek ücret isteme hakkının bulunup bulunmadığı yazılmalıdır.
- Tarafların sözleşme kapsamında genel şartlar dışında kalan özel bir şarta dayalı hak veya yükümlülüğü bulunması halinde mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.
- Sözleşme süresi içerisinde tarafların sözleşmeyi devir edebileceğine veya devir edemeyeceğine ilişkin hükümlere yer verilmelidir.
- Sözleşmenin ispat yükümlülüğü kapsamında yazılı yapılması uygun olacaktır.
- Sözleşme hükümlerine aykırı davranışlar söz konusu olması durumuna karşılık ceza koşulu düzenlenmesi uygun olacaktır.
NOT: Sözleşme kapsamında mülk yönetimine vereceğiniz yetkilerin ayrıca incelenmesi gerekmekte olup avukata vekalet verme yetkisinin vekaletname ile devredilmesi hususu ayrıca değerlendirilmelidir.